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FIREへの道

FIREを目指す投資家対談【不動産編】~FIREへの道11~

こんにちは!シンです。

先日、投資家バーに行ったときに若き投資家と話す機会がありました。

先日の記事に大まかな対談内容はまとめましたが、

そこでは書ききれなかったことが多かったので、

今日の記事ではもう少し掘り下げた内容のものを書いていきます。

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対談した人

若き投資家

26歳会社員で、高校のころから投資をしていたので、投資歴は10年ほどです。

主に株やFXの短期売買がメインで、過去には仮想通貨もしていました。

シン

僕は株の長期投資がメインです。

投資先は日本とアメリカです。

投資歴は9年ほどです。

シン

高校生のときから投資をしているなんてすごいですね!

現在、26歳とのことですが、僕が投資を始めたのがまさに26歳でした。

高校の時は周りの友達で投資をしている人は多かったのですか?

若き投資家

いえ、全然いませんでした(笑)

かなり変わった高校生だったと思います。

不動産投資はしている?

シン

不動産投資はされていますか?

若き投資家

不動産はしていないですね

不動産投資していますか?

シン

不動産投資はしていないですね。

ポートフォリオに占める金額が大きくなるため、

バランスが悪いと考えています。

若き投資家

僕もそう考えています。

物件の目利きにも自信ないですし、

1物件あたり金額が大きくなるため

集中投資になってしまいますよね。

シン

そうなんですよね、分散投資が基本と考えているので、

僕の中でのリスク許容度を超えています。

やるにしてもREITですね。
(REITは不動産の投資信託です)

若き投資家

僕もREITならやるかもしれません。

今後の住宅事情はどうなる?

若き投資家

不動産に限ったことではないと思いますが、

不動産は厳しくなると考えています。

過去10年は調子のよかった不動産ですが、

それが今後も続く保証はないですよね。

シン

確かに、都心のマンション価格は右肩上がりというのは聞いたことがあります。

最近、マンションを買った友達にも

「不動産は上がり続けている、実績があるし、今後も上がるだろう」

とよく言われます。

実際に上がり続けているので、実績があるのはその通りですが、

実績だけでは今後もそうなるという保証にはなりません。

若き投資家

今は金利が安いですからね。

そのため、不動産屋から

「金利が安いから今が買い時です」

という口車に乗せられている人が多いのではないでしょうか。

シン

仰る通りですね。

住宅も需要と供給のバランスで成り立っているので、

そうやって家を買う人が多くなれば、自然と住宅価格は上がります。

また、少し前はオリンピック需要と被ってしまって、現場の職人さんが引っ張りだこということもあって人件費が上がっているはずです。

人件費が上がればそれは住宅価格に上乗せされる。

若き投資家

だからこそ、家を買うときは金利だけでなく、

住宅価格の推移なども見て、総合的に判断する必要がありますね。

高値掴みさせられる可能性もあるので。

シン

持ち家も値動きするので

投資商品なんですが、

家を買う人はそのあたり考えている人は少ない気がしますね。

「ずっと住むから大丈夫」

と口を揃えていう人がいますが、

それは30年以上という長いローンを無事に払い終えること前提ですからね。

若き投資家

実際に住宅ローン破産している人は少なくないわけで。

コロナの影響でさらに増えているという話もあります。

シン

そうなったときに家を手放すしかなくなりますが、

買ったときに高値掴みさせられていると、

家を手放しても残債が残った状態で、

住む場所もなくなるという状態になってしまいます。

現代日本で持ち家は身の丈に合っていない?

シン

日本の王道の人生って、

大学を出て

→手堅い企業や公務員になって

→30前後で結婚して

→子供ができて

→家を買って

→子供を立派に育て上げて

→老後までにある程度貯金して

→定年を迎えたら年金と貯金で悠々自適

というのがテンプレートだと思うんですよ。

これはこれでいい人生だと思いますが、

徐々に前提が崩れ始めています。

若き投資家

そうですね、結婚や子供というのは

大きく変わっていないと思いますが、

家を買うこと、貯金至上主義

定年まで勤め上げて悠々自適な老後というのは

既に過去のものになっていますよね。

シン
  • 実質賃金が下がり続けている
  • 終身雇用の崩壊
  • 退職金の右肩下がり
  • 住宅価格の高騰

これだけの悪材料が出ている状態で、

バブル時のようにレバレッジ(借金)をかけて

家を買うということは想像以上のリスクになっています。

若き投資家

レバレッジをかけて家を買ってしまうと、

その時点でポートフォリオの比率に偏りができてしまう状態になり、

集中投資になってしまいます。

シン

橘玲さんが書いた

「お金持ちになれる黄金の羽の拾い方」

という本では

一般的なサラリーマンが

「不動産を買ったら資産運用はそこで終わり」

という過激な表現が使われています。

出展:橘玲著 お金持ちになれる黄金の羽の拾い方
若き投資家

僕もそれ読みました。

名著ですよね。

本の中では

「財産三分法」ということも書かれていて、

分散することの大切さを書かれています。

過激な表現も多いですが、

投資の基本のことが書かれているので

いい本ですよね。

シン

財産三分法に当てはめると、

仮に3,000万円の家を買うなら

総資産が最低でも9,000万円必要になるということになります。

ただ、3,000万円の家はそれだけで集中投資になっているので、

安全を取るならもっと資産を持っておいた方がいいとも考えられますね。

若き投資家

そうですね。

完璧に財産三分法に当てはめると

一般サラリーマンで買える人がいませんね。

住宅の価格破壊が起きる?

シン

かなり厳しい

財産三分法ですが、

近い将来状況が変わる可能性があります。

「2030年:すべてが「加速」する世界に備えよ」

という本では3Dプリンターを使えば

数十万円で家が建てられる未来が来ると書かれています。

若き投資家

そうなると、現在数千万円している住宅価格の

価格破壊が起きますね。

シン

2030年という題名がついていますが、

3Dプリンターの家はもうすでにできているようです。

アメリカで建てられた家はアメリカの建築基準法を満たしているようです。

若き投資家

それはかなり夢がありますね。

そうなると、上物の価格破壊が起きて、

一時的に住宅の需要がまた上がりそうですね。

シン

土地の値段は一時的に上がるかもしれませんね。

ただ、アパートなどの集合住宅の価格は下がるかもしれません。

若き投資家

価格の上昇と言っても、

日本は人口減少なので、将来的にはどうしても価格は下落していくでしょうね。

シン

すでに空き家問題が出ていますし、

空き家率は今後右肩上がりというのが試算されていますしね。

現実を見ることの大切さ

若き投資家

正直、ここまで時代が変化してしまうと

受け入れがたいと考える人も出てくると思います。

でも、そこで現実から目を背けてしまうと、

より状況が悪くなってしまう。

そしてずっと見て見ぬふりをしていると、

リカバリーがきかないところまでいってしまう。

シン

正に現代の

アリとキリギリスですね。

誰でも知っている童話で、

子供のころに聞かされた時は

誰もがアリのように生きることが大切

だと考えていたと思いますが、

いざ大人になってみると、

現代日本ではアリよりもキリギリスの方が多い

というのが現実となっています。

若き投資家

投資に関しても、まだ投資をしていない人でも

薄々投資をしないとやばい

貯金だけでは乗り切れない

と考えている人が増えていると思います。

でも、現在は投資をしなくても生活が成り立っているから

直視しようとしない。

シン

NISAやiDeCoも出てきて、

国も投資の後押しをしてはいますが、

まだまだ普及はしていない印象です。

若き投資家

それらの制度を使っている人

元々投資をしている人や、

お金を持っている人ばかりです。

本来、いの一番に活用すべき人たちが

やっていないので、格差は広がる一方です。

シン

NISAやiDeCoは政府の大好きな税金を取らない制度なので、

事実上、国が年金に対してギブアップしているようなものですよね。

若き投資家

今後はどんどん格差が広がると言われています。

今までの日本

一億総中流

と言われていましたが、

今後は上位20%のお金持ち

下位80%の貧乏な人という構図になると言われています。

シン

パレートの法則というやつですね。

日本で投資をしている人は体感で20%くらいな気がするので、

当てはまりそうですね。
(ここでいう投資はギャンブル性の強い投機ではなく、
堅実なインデックス投資などを指しています)

あとがき

初対面の人とここまで深い話をするとは思っていませんでした。

20代半ばですが、現時点で投資歴が10年ということで、

考え方がしっかりしすぎています。

末恐ろしい投資家です(笑)

参考になれば幸いです。

最後までお読みいただきありがとうございました。

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ABOUT ME
shin
こんにちは!シンです。 関東在住の30代サラリーマン男性です。 本業はメーカーで設計をしています。 人生をより豊かにできるための情報を発信していけたらいいな、と思いブログを始めました。
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